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Das EKZ in der Gartenstraße zerstört funktionierende und über Jahrhunderte gewachsene städtische Strukturen und Funktionseinheiten.
Die Stadt Zwettl verfügt als eine der wenigen Städte im Waldviertel noch über ein funktionierendes Stadtzentrum,
das für die Einwohner der Stadt und touristische Besucher gleichermaßen attraktiv ist. Obwohl die durch die
Errichtung von Fachmarkt- und Einkaufzentren entstehenden Probleme aus Studien und der Praxis (auch: Bezirksstädte des Waldviertels) bekannt sind und teilweise auch in der Strategie des Landes Niederösterreich thematisiert werden, gibt es keinen der Öffentlichkeit bekannten Plan Gegenmaßnahmen einzuleiten.
Durch die Abwanderung von Betrieben aus der Innenstadt und der Gewerbezone Zwettl–Ost in das
Einkaufzentrum ist mit folgenden Phänomenen zu rechnen:
- Massive Zunahme der Leerstände von Geschäftslokalen im innerstädtischen Bereich
- Verschlechterung des Erscheinungsbildes (Erhaltungszustandes) von Objekten in der innerstädtischen Zone
- Verlust des Branchenmixes und damit der Attraktivität des innerstädtischen Bereiches als „Einkaufs- und
Flaniermeile“ - Negative Auswirkungen auf den wirtschaftlichen Erfolg bestehender (und verbleibender) Betriebe
- Verlust der sozialen Funktion als Repräsentations-, Identifikations- und Begegnungszone
- Verlust der Attraktivität/Funktion der Gewerbezone Zwettl Ost (Erscheinungsbild, Branchenmix)